《参考消息》记者王军、胡隽欣、马丹报道  “以房养老”计划正式商业名称叫“住房反向抵押贷款”，出现于上世纪80年代中期，初衷是解决许多老年人空有住房却没有能力改善退休生活的现实问题。该项目由美国联邦政府住房及城市发展部（HUD）和联邦住房管理局（FHA）主导。美国国会于2005年通过法案，赋予其合法地位。

美国：政府推动降低门槛

上述两家政府机构主要负责这项计划涉及的保险项目。在实际操作中，HUD对保险项目进行设计和改进，FHA承担授权贷款提供人、收取抵押贷款保险金和管理保险基金等职责。不过，负责放款的是各大银行、抵押贷款公司和其他私营金融机构。

该项目最大的特色是政府主导，而不是私营金融和保险机构的商业行为。由于有政府为贷款提供担保，金融机构无需担心无法收回贷款。假如贷款机构因破产或其他原因无法按约发放贷款，政府就会适时介入，保证贷款正常发放。加上开展这项计划的金融机构聘请退休议员和好莱坞著名影星进行大力宣传，使这项活动的知名度大增。据统计，截止到2010年5月，参与者已有49万人。

这项计划主要面向62岁以上的单身老人或夫妇，申请门槛不高，申请者只要没有积欠联邦政府任何债务，并拥有已经还清按揭或所欠按揭数额不多的自住房，就符合条件。

申请者用来抵押的住房也没有限制。在收到申请后，HUD、银行和保险公司将对申请者的自住房进行估价，并且以提出申请的夫妇中年纪较小一方的年龄为准，参考利率、房屋估值和地理位置等因素，向其发放相应的贷款，直到申请者永久性迁出、将抵押住宅出售或去世为止。

根据规定，申请人最多可获得不超过62.55万美元的贷款。贷款发放的方式也很灵活。鉴于这笔钱主要用来改善老年人的生活状况，美国政府对它的用途没有明确限制。当事人无需为这笔收入纳税，其享受的社会保障和医疗保险等其他社会福利也不受影响。

申请人在世期间享有对抵押住房的所有权，去世后房屋收归HUD，并由其出售房屋清偿债务。盈余部分提供给老人的子女，不足部分由政府补足。

此外，在老人去世后，子女有权在支付了银行付出的贷款和利息后，继承产权；但许多情况下由于要支付高额税费，并且办理手续费时费力，许多子女放弃了继承权，住房由政府收回。

不过，由于申请者要将自己安身立命的住房抵押出去，牵涉到未来的生活和子女等一系列重大问题，是一项十分重要的投资决定，加上许多老人对这一模式并不了解，为避免在实际操作中出现问题，给申请人带来不必要的困扰，HUD还规定，各商业机构在与申请人签约住房反向抵押贷款合同前，必须履行与当事人进行面谈的程序，由经过培训的工作人员向申请人详细介绍这项计划的利弊，同时还要出具进行面谈的书面证明，才能进入下一道程序。为最大程度保障当事人的权益，联邦政府还规定，即使签订了合同，当事人也可以在三天内取消合同。

这项计划推广多年来，也出现了一些问题。最主要的问题是由于需要支付各项规费，使得前期各项成本过高。与其他贷款方式相比，通常这种模式的利率较高，一般为9.5%，几乎是其他贷款利率的两倍。办理过程中申请人要缴纳申请费、登记费、律师费等政府收费，这些钱将在金融机构发放贷款时扣除。此外，房屋修缮、水电、保险和房屋定期估价等费用也由房主自行负担。等到合同期满，房主可能会所剩无几。

此外，由于这项计划没有给申请者设定门槛，使得人数大量增加，政府要补贴大量费用，总额接近10亿美元。最近联邦政府出台新的措施，宣布要加强对申请者的资格审查，并调降利率，以保持这项计划的可持续发展。

总之，这项计划给美国广大退休族养老提供了一条切实可行的路子。2006年的一项调查结果显示，多达93%的受访者表示，这项计划改善了他们的养老条件，起到了积极作用。

新加坡：仍在探索“第二把钥匙”

新加坡的住房拥有率达到90%，因此为了应对日益老龄化的社会，新加坡政府也尝试推出了一些反向抵押贷款（即“以房养老”）的政策，为老年人提供一些获得养老生活补贴的选择。

具有官方背景的职总英康保险合作社，早在上世纪90年代就开始为私人房地产业主提供反向抵押贷款计划。从2006年3月开始，新加坡政府宣布将这一计划扩大到覆盖新加坡八成居民人口的政府组屋市场。70岁至90岁之间的政府组屋屋主，可以通过职总英康的反向抵押贷款套现，每月领取生活费，直至贷款期满。贷款机构会在贷款期满或屋主去世之后，把房子卖掉，以索回贷款额，或让申请者的家人还清贷款来取回屋子。随后，新加坡本地三大银行之一的华侨银行于2006年8月推出类似的反向抵押贷款计划，但这一计划只限于私宅地产。

不过，反向抵押贷款计划并不如政府预期的那样引起较大反响。新加坡本地媒体《亚洲新闻台》2007年3月报道说，经过一年运行，职总英康的反向抵押贷款计划仅有10例成功签约，本地三家主要银行也基于暗淡的市场反应，宣布放弃或推迟推出这一逆按揭产品。

新加坡国立大学房地产研究院院长邓永恒说，目前美国和韩国是在“以房养老”政策上成效相对显著的国家。新加坡之所以在这一政策上首战失利的原因在于，美国和韩国都是以政府出面担保，属于政府行为，而新加坡以保险公司、银行机构主导“以房养老”，则属于市场行为。反向按揭与一般按揭不同，不仅有金融贷款上的风险，还包括人的寿命、违约等方面的风险，比一般正向按揭的情况要复杂。如果让私人金融机构主导，它们必然优先考虑保护自己的利益，开出一系列条款，反而降低了老年人对“以房养老”的热度。

于是，新加坡政府陆续推出一系列通过住房套现的措施，为老年人解决“有房产，没现金”的生活窘境。

新加坡政府允许老年人通过出租整套组屋或组屋的某间空房获得一定收入。国家发展部的一项最新调查显示，新加坡有25.4万年满55岁的组屋屋主，占屋主总数的30%，其中近八成已经付清组屋贷款。在这些老年人中，出租整套组屋或某间空房的人约占总数的十分之一。

2009年，新加坡政府推出屋契回购计划，即达到公积金最低存款提取年龄的老年人（现在为63岁），只要家庭月收入不超过3000新元，并且名下没有其他房产，他们就可以将所居住的二房或三房式组屋（相当于一居室或两居室）最后剩余屋契，卖给国家发展部下属法定机构建屋发展局套现，然后以30年租约继续住在同一间组屋中。

时任国家发展部部长马宝山说，建屋发展局为年轻夫妇提供组屋的购屋津贴，帮助他们获得住房的“第一把钥匙”；当他们年老时，政府再把“第二把钥匙”交给他们，即各种从组屋套现的选择，以确保他们在退休后仍有收入来源。

不过这一计划仍然缺乏吸引力。根据国家发展部6月份在“我们的新加坡全国对话”上公布的数据，屋契回购计划自2009年推出至今只有474名申请者。新加坡舆论普遍认为这一计划缺乏吸引力，是因为政府规定屋契套现的净收益优先填补公积金账户，剩余部分才能以现金形式提出，实际上对一些年长有宅但缺少现金来源的年长者，并没有起到较好的套现作用。

今年2月份，新加坡政府又开始正式实施乐龄安居花红计划。这一计划鼓励老年人卖掉现有大型组屋，搬到三房式或更小（相当于两居室或更小）的组屋或小型公寓，以领取乐龄安居花红，这一花红最多也可达2万新元。不过大屋换小屋所得收益也须有一定数额填补老人的公积金退休户头，剩余部分则可全数提取现金。

建屋局的数据显示，迄今乐龄安居花红计划的申请者也只有23个，13个已获得批准，反响同样冷清。这一方面因为老年人一般不太愿意搬离已经非常熟悉的居住环境，远离老邻居、老朋友，另一方面也由于计划的相关条例和手续过于复杂，参与者能拿到的现金不多。

加拿大：老人养老最后一招

加拿大的退休养老收入按来源分三部分：其一是政府来源，包括养老金、退休金和补助金；其二是用人单位来源，包括雇主、雇员共同贡献的储蓄计划、养老计划；其三是个人来源，包括投资收入、个人资产、住房反向抵押贷款。

虽然政府提供的全民公共养老福利是加拿大老年人生活安定的一个重要保障，但调查显示，大约半数老年人没有在财务上做好退休准备，维持体面而舒适的退休生活并不容易。因此近年来，能切实增加现金收入的住房反向抵押贷款越来越受老年人青睐。  

在加拿大，“住房收入计划”是唯一提供反向住房抵押贷款解决方案的计划，管理该计划的是住房净值银行。这家银行也是直接向老年人提供住房反向抵押贷款服务的唯一全国性机构，其前身是最早将住房反向抵押贷款概念在加拿大付诸实施的加拿大住房收入计划公司。该公司成立于1986年，2009年变更为现在的名称。

加拿大的住房反向抵押贷款适用人群是55岁以上的老年业主。他们可以将自己的住房抵押给银行，以获取一笔贷款。贷款额度根据贷款人及其配偶的年龄、房产形式和所处地段以及房产估价等因素而定，最多占房产价值的50%，年龄越大，比例越高。

反向抵押贷款有诸多好处吸引老年人：

其一，贷款容易获取，无需出示健康证明、收入证明和信用记录；

其二，贷款为免交税的现金收入形式，可一次性领取或分期领取，也可两者结合；

其三，贷款自由支配，用途广泛，比如偿还欠款、修缮房屋、贴补家用、旅行、购买理财产品等；

其四，贷款人及其配偶任何一方只要不搬家、不卖房，居住期间就不必偿还贷款本息；

其五，获取贷款后，贷款人仍完全保留抵押住房的所有权和支配权；

其六，贷款人决定出售抵押房产后，售房所得将用于交付累积贷款本息。如果房产现值低于贷款本息，贷款人仅需交纳等同于房产现值的贷款本息。如果房产现值高于贷款本息，剩余款项归贷款人所有；

其七，如果贷款人去世，银行处置抵押房产的所得将用于抵扣贷款本息，同样依据上述原则，剩余款项则归贷款人的继承人所有；

其八，贷款人的继承人也可选择交清贷款本息，继续保留房产所有权。如果贷款本息高于房产现值，只需交纳等同于房产现值的贷款本息。

总之，反向抵押贷款可以让老年人盘活资产，利用房产作杠杆，在不改变现有居住条件的情况下，最大限度增加现金收入，维持和改善生活质量。

随着55岁以上老年人成为加拿大增长最快的人群，住房反向抵押贷款业务量也有较大幅度增长，越来越成为老年人进行退休财务规划的一个选择。据统计，截至2011年6月，全国共有约8500宗反向抵押贷款案成立，应付贷款总额11亿加元，涉及全国各地总价值30亿加元的房产。住房净值银行首席执行官史蒂夫·兰森预计，2013年将新增2500名客户，即发放2.5亿加元贷款。

不过，也有金融理财人士并不看好住房反向抵押贷款，指出其最大的弊端在于复利计算，将未付利息加到本金总额上产生更多利息，加上售房之前无需还款，造成贷款成本比较高。具体而言，每半年计算复利，利息支出增长很快，贷款人的债务每七八年可能将近翻一番。比如，贷款人获得5万加元住房反向抵押贷款，在抵押房屋居住14年，其贷款本息债务可能达到20万加元，这意味着其房产现值不复再有。加拿大住房收入计划创始人威廉·特纳承认财务上存在这种现象，并建议说，如果老年人想要保全房产价值，就不要涉足反向抵押贷款。因此理财专家认为，住房反向抵押贷款应该是急需用钱的老年人的最后解决办法。

责任编辑：杨晔